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雪だるま式 資金運用 不動産~株式

湯島~御茶ノ水の不動産物件を細かく調査したり投資の情報を書きます

処方例

90歳女性の処方例(本人を特定できないように内容修正してあります)

統合失調症  便秘症 高血圧 不随意運動(3年前から全身をぴくつかせるような運動が1日中続くこともある)

#高血圧

基本的にはACE、利尿薬、Ca拮抗薬、β遮断と基本通りの処方です。やや浮腫がつよいのでフルイトラン2㎎になっています

エナラプリル5mg1x フルイトラン2mg1x アムロジピンOD2.5mg1x アテノロール25mg1x

骨粗鬆症

骨折の既往があるとのことだが詳細不明。アルファカルシドールカプセル0.5μg1x

#便秘症

酸化Mg1g2x

統合失調症

リスパダール2mg2xでコントロール良好 

#不随意運動

現在は消失。認知症も強いが苦痛は強くなく精査希望ないため経過観察となっている。

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株の購入方針

株式買う時の方針 

 

必須項目

・堀(measuring the moat参照)が深い企業(解析は各事業ごと異なるがシラーPER>業界平均)
・自分が理解できる企業であること(ある程度の業績予想が立てられる)

スクリーニング項目

売上高営業利益率>10%ないし業界平均+5%

 

参考項目

・ROE>10%
配当利回り>3%
・十分に安い理由があるか(一時的な業績低下など)
・設備投資費用が低い(業界内での相対比較含む)
・業界が成長している(過去3年売上高+5%以上)
・株価が2倍以上(基本3倍)になる株

定性的分析

・10年間売らずに持つ気がない銘柄は10分間でも持つべきではない

・従業員のための投資を行う企業は、行わない企業に比べて業績が良い傾向がある

 

基本的にはチェックリスト管理をするが定性的なものが多いので、それは記入しながら納得のいく数値的目標を設定すべきだろう。

 

株式分析 エリアリンク

エリアリンクは長期で買い(2017.2)

 

エリアリンクは、不動産業の中でも不動産を安く仕入れて売る流動性事業から、保有不動産の受取賃料収入を計上するアセット事業をメインとするストレージ事業への大きな事業転換を行った。そしてアセット事業は”順調に”伸びている

 

一番のポイントは、昨年今までやっていた流動性事業をスパッとやめたことである(厳密にはそれとは別に同じ流動性事業の底地事業を始めているのでスパッとやめていないが、メインにするのをやめたということである)

 

そのため、売上高・経常利益などを減少させている。それを受けて株価は下がった。ここでメインの事業を流動性事業から、アセット事業に移したということをどう解釈するかが大事であり、株価が下がったのはチャンスであるとみる。

 

不動産の流動性事業は地価の影響を受けやすいので変動性が強い。そのためPERは低めで抑えられてしまう。実際にエリアリンクも2009年に大赤字のため最安値をつけているからだ。それではアセット事業は不安定なのか?これが今回のポイントである。

 

結論からいうと、不安定ではない。順調に売り上げは伸びており、エリアリンク アセット売上推移をみると、順調すぎる。これでPER10-15の間にいることは不思議だろう。特にリーマンショックでも揺るがなかったのは大きい。

f:id:bunkyouku:20170220093039p:plain

 

今までのエリアリンクや、他の会社のPublic storageの業績をみる限りは、アセット事業は、かなり成長力があり安定しているとみられている。つまり以前のPER、PBRで判断すべきではないとみる。2017.2 現在PER14 PBR1.1。

 

-競合企業-

底地事業

サンセイランディック PER 6.6倍 PBR 0.89倍 と評価は低い

 

アセット事業(ほかは非上場)

キュラーズ(用地取得までしての高品質が売り。管理人常駐がポイント)

ライゼボックス(おしゃれな競合)

加瀬倉庫

 

国外アセット事業

Public Storage (S&P500) PER 31.27

Big yellow storage(U.K.) PER 9.8 (株価が低下しており注目。どうも伸びが止まったようである。稼働率も横ばい)ただ、イギリスは日本の1/2の人口で3倍部屋数が既にあるところは注意。つまり2012時点では日本は6倍の成長の余地あり。http://www.quraz.com/trunkroomchannel/marketinfo/marketinfo014.aspx

 

アセット事業は2004年の時代を読む(エリアリンクサイト参照)で、2本目、3本目の柱を作って置くことが大事という話で、始めたストレージ事業だったわけで経営の一貫性と変化ができている。この柱の次の柱を作る動きがあるかは20年先ではどうなのか。S&P500に入ったストレージは大きな柱になるとみている。

 

さて、大株主は大きく変遷している。

 

昨年度

本年度

林 尚道

28136600

28136600

GOLDMAN SACHS & CO. REG.

6980795

9466895

日本マスタートラスト信託銀行株式会社

4733900

5180400

資産管理サービス信託銀行株式会社(みずほ)

3644800

3914600

MELLON BUNK

 

2728805

野村信託銀行株式会社

2975500

2657300

株式会社アミックス

2500000

2500000

株式会社SBI証券

2310500

0

株式会社新居浜鉄工所

2000000

2500000

エリアリンク取引先持株会

1992800

2054000

小川 秀男

1612800

 

 

注目すべきはGOLDMAN SACHSとMELLON BUNKがSBIから譲り受けたのか増えていることである。海外の業績をみて、割安と判断したのだろうし、2016年度の配当が35円→39円と増えるなど発言力が増している可能性がある。株主第一での経営が期待できる。

 

問題点は、キュラーズと比べて賃貸であることである。賃料の変動に影響を受けやすい。ただ、平均3年で顧客が交代するので、そのたびの価格改定などで対応していく形となる。少なくとも利益率8%がなければ投資しないという姿勢を崩さなければ問題ない。

 

なお、11月から株価が上がっているが、これは3Qの決算で不動産の仕入れ(底地)20億円に達したためとみられる。底地の仕入れにより来期に場合によっては20億円の売り上げがつく可能性があるといえる。サンセイランディックの記録を観る限り仕入れが難しくなっているようなので心配されたところが解消されたとみていいだろう。

 

今後の株価上昇要因

1.業績予想で経常利益20%に至る利益増加予想

2. 底地の販売による利益計上

3.東証1部上場(驚くべきことに東証1部の資格を満たすが東証1部ではない。業績安定で賃貸事業として上場か。)

 

今後の株価下落要因

1、創業者の死亡、病気

2、”既存の”稼働率低下が70%を切るとそろそろ底がみえてくる(9月-2月には季節性で落ちるのは注意が必要)

3、2×4トランクがうまく設置できない

 

10年後の目標株価 4000円台 (安定成長性が好まれPER22-25台 利益1.5倍 年平均10%成長)6000円台まで高騰すれば売りも考慮。

 

参考ブログ

細かい第4Qの数値が観たい方は以下のブログがおすすめです。

http://tagumarukabu.blog.fc2.com/blog-entry-1228.html

子育ての PER 配当金

不動産をみていると子供の数は真剣に迷う。

子育てと投資の違いについて考える。結論からすると子育てはPERはいいのだけれど、配当金はかなり悪い。子供は親に大して配当金をくれない。親が100%株式ならば年純利益200万あれば年80万ぐらいくれてもいいはずだ。でも実際はむしろマイナスだったりする。ただ、子育てによって得た経験は宝物なので、それで十分に幸せがある(とみている)

だから、投資の論理をやっぱりお金の数字だけで測るのはばかげていて、やっぱり幸せとかそういうのを加えないといけないのだと思う。

子育てを単純に投資として妄想すると、投資資金は2000万円。PERは、高学歴だから給与としての売上800万円として、年200万ぐらいあるわけだがら、PER10とはなる。しかし、一方で売上が400万とかだと年50万ぐらいしか余らずPER40と大した話ではなくなる。(まいったわー)配当としては、私も子供自身もおそらく今後配当としての親に対する資金援助はする予定がないし、期待もしていないから配当は0円である。

結局、家族のつながりや、幸せとかそういう要素を加えないと投資対象とか考えるとわりに合わない。そういう意味で2,3人子供を産んで追加で1人で2000万円をプラスするという決断は経済的には割に合わないので、①”子供の費用=同等に生活水準を落とす”<”子供を増やす喜び”とならないといけない。①がいわゆる損益分岐点となる。

①はさらに仕事を休まないといけない場合はより悪化する。②”子供の費用+仕事を休むことによる減給<子供を増やす喜び”と考えられる。これは、お母さんが正社員やめたとすると100万/年+200万/年<子供を増やす喜び/年となるから、300万の価値があるのかと問うことになる。

もちろん自分は、300万ぐらいあったら食べログの美味しい店にいってしまうけれどね・・・

ディアナコート文京本郷台 ちょっと価格が高めにはなっているがそこまででない

ディアナコート文京本郷台 売り出し価格例1

4300万円(2016/1/16)Cタイプ 坪単価400万円 

1LDK 新築 南向き(北向きもある→坪単価下がる) 

住所東京都文京区湯島3-303他
交通 : 東京メトロ千代田線「湯島」歩2分

 

総合コメント

2016.1.16現在、不動産バブルとなっており、坪単価400万円程度と価格は高い。時期によっては坪単価300中盤で買えないこともない。1LDKでこの価格を買う場合は独身年収800万台となってくる。割高感あるもほかに選択肢がなければ。

 

5点満点で採点

部屋・立地 5点

②遮蔽性 5点 

③長期修繕 3点

④値段 3点 

総合 16点(20点満点)

 

①部屋・立地 

長方形で使いやすい。

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周りは比較的閑静です。前の道路もそこまでうるさくはないです。スーパーはお金があれば上野松坂屋を使うのがいいです。これぐらいの距離なら歩いても全然大丈夫です。そこまでの道すがらの治安はそこまで良くはないです。歓楽街周辺よりはましですが。駅近の条件を満たすのでかなり売れそうです。

 

②遮蔽性 5点 図面チェック済

壁厚:二重床、二重天井と安心。高級物件だけあって、250mm以上の厚さの壁と安心

断熱性 二重ガラスで、サッシも断熱がかなりある。(冬場にモデルルームで確認)床暖房は10年保障をとることもできる。保障のランニングコストは年1万円程度だが契約するのは微妙(元の価格が30万円~50万円程度と想定されるため)20年後に故障頻発するときに買い替えするイメージ。

東京ガス : ガス機器・設備 / 東京ガス温水システムTES(セントラルヒーティング)

 

③長期修繕計画 3点

一般的にはm2あたり200円から300円が目安の修繕費。m2あたり120円程度と圧倒的に安い。5年ごとに1.5倍していくとのお話し。修繕費が徐々にあがるパターンとなっており、長期で賃貸で持つ場合は注意が必要。20年後にはm2あたり400円目安の修繕費と思っておいたほうがよい。ただ、内廊下なので安いかもしれないが。

 

④値段 3点(管理費安い)

賃貸に出した場合は16万円/月が相場。17-18万円も目指せるし実際その価格ででている。10年の実質利益は14万円/月ぐらいで出せるのではなかろうか。ただ長期でみると修繕費があって、実質13万円/月ぐらいでみたほうがよさそう。30年くらいで償却できそう。管理費が8000円程度と安いのでこれもメリットが高い。修繕費はまあ相場。一時積み立て基金あるし。

 

⑤結論

やはり今の時期は割高だが、管理費が安いのは嬉しい。まだ建築されていない物件なので難しいところだが、17万円の家賃も目指せるし、投資物件として考えるのもなくはない。ただ、投資物件ならこんな豪勢な設備もいらない壁薄の立地よしで価格やすいを選んだほうがよいとお思う。20年持っているあいだに修繕費があがってくるとトントンとかになる可能性も。

湯島~御茶ノ水文京区物件 やや割高~ Dクラディアイヴァン御茶ノ水

Dクラディアイヴァン御茶ノ水 売り出し価格例1

3480万円(2016/1/8) (新築時2980万円)1LDK 2004年8月築 東北向き 5階 35.85m2 坪10.8 坪単価321万円

過去の価格(Dクラディアイヴァン御茶ノ水) 

2014年 坪単価285万円(12階)

2013年 坪単価270万円(9階)

 

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総合コメント

明らかに2016.1.8現在、不動産バブルとなっており、価格も高い。1LDKでこの価格を買う場合は独身年収800万台となってくる。割高感あり賃貸で選ぶ場合は価格は下落傾向にあり有利である。

 

5点満点で採点

部屋・立地 3点

②遮蔽性 5点 

③長期修繕 2点

④値段 1点 

総合 12点(20点満点)

 

①部屋・立地 

長方形で使い。

周りは閑静な住宅街です。スーパーは小さいものが湯島二丁目交差点あたりにあります。最寄り駅が御茶ノ水の場合はとても使いやすそうです。これぐらいの距離なら歩いても全然大丈夫です。駅近の条件を満たすのでかなり売れそうです。

 

f:id:bunkyouku:20160108162613p:plain

 

②遮蔽性 5点 図面チェック済

壁厚:二重床、二重天井と安心。ペット飼育下もこれなら安心。

断熱性 床暖房は確認が必要

 

③長期修繕計画 計画あり

一般的にはm2あたり200円から300円が目安の修繕費。既に11650円=m2あたり306円と高い。修繕費はおそらく値上げによるもの。2000万円しか積み立てがないので、明らかに積み立て不足。これは長期修繕計画をみたが、3000万円も使っておらず、修繕費が徐々にあがるパターンとなっており、今後2万円台になる可能性がある。長期修繕計画は未だなく、24時間換気システムなどが負担になる可能性が高い。

 

④値段 1点(管理費、修繕費が高い)

賃貸に出した場合は14万円/月が相場。ただ管理費12440円(一般には1万円いかない程度、見回りが週4日で午前のみと管理料として棟全体で月80万円とるほどのものではない。これは契約時の管理会社が高すぎるパターン。管理会社を変更するパワーがあればいいが、そうでないと高い)

また、修繕費11650円も上がる予定でもあり簡易見積もりを引くと月115901円、200倍で2320万円が相場となる。

 

⑤結論

やはり今の時期は割高だ。この物件は長期修繕計画が築のわりにはなく、4~5年で購入して売却する計画がない場合は家賃が管理費と修繕費に圧迫されて採算はまるで合わない。2320万円の価格が3000万円台になってしまう今の世の中だが、せめてこの築数ならば坪単価300万円以下で買いたい。今は、賃貸に住んで様子をみたほうがよさそう。もしくは新築を買うほうがよい。10年目で修繕費が上がってから、買うことになるのは日本の悪しき習慣の煽りでナンセンス。口コミではあまりでない物件だけにもう一度精査が必要。

文京区湯島物件分析~イニシアイオ文京仲坂 割高物件

イニシアイオ文京仲坂 売り出し価格例1

5280万円(2016/1/6)→5170万円(20161/20) (新築時4738万円)1LDK+WIC 49.32m2

2010年1月築(平成22年1月)南向き 10階

 

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総合コメント

明らかに2016.1.6現在、不動産バブルとなっており、価格も高い。1LDKでこの価格を買う場合は独身で収入が1000万台となってくる。しかし、その人たちがいくら湯島(千代田線)から職場が近いなどの条件があっても、相対的に、根津の物件を選ぶのではないだろうか。また割高感と比較して、賃貸で選ぶ場合は価格は下落傾向にあり有利である。

 

5点満点で採点

①雰囲気 4点

②遮蔽性 2点 

③長期修繕 0点

④値段 1点 

総合 7点(20点満点)

 

①立地・雰囲気 4点

文京区湯島駅から徒歩10分 ただし、文京湯島の坂の上にある。坂は自転車で登るのは電動自転車でないと不可。また近くにスーパーなどはなく、自転車を使うと坂が厳しいという条件から、自炊する人からするとやや厳しいという見方はある。

他に、湯島天神から近い。ただラブホテルが近くにあることから治安がいいとは言い切れない。もう少し本郷側に近づくとより治安がよい。

部屋は清潔感もある。長方形ではないのでマイナス点。ただ、これぐらいのマイナスは大きくはない。

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結構な坂です!

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②遮蔽性 2点 図面チェック済

壁厚:(注)実は竣工図に記載なく、建築会社に問い合わせ。隣の部屋との壁厚180mmとギリギリの遮音性である。200mm以上にしてもらいたかった。また、使っている壁材の種類がわからないので低めの採点。上下にペットなどがいると危険。

二重サッシ:表記無し。

ぺット可である。ペットの内容は犬・猫2匹まで可能となっており、特に管理規約には騒音に関しての記載はない。ペットを買わない人にとっては、夜に吼えて眠れないなどの危険性あり。

断熱性 屋上ではない物件で、二重サッシの記載もなく不明。窓が占める面積が大きいため夏の日差しの影響や、 足元まで窓なだけに冬の冷気の影響で苦痛を生じる可能性ある。窓ガラスなど素材について確認が必要。

 

③長期修繕計画 計画なし 0点

2020年に倍額以上になる危険性あり

担当者は、一般に築10年後に増加しますからと、さらりと。

一般的にはm2あたり200円から300円が目安の修繕費。しかし現在は120円程度と明らかに見積もり不足。しかも高級感のある各種の防犯カメラなどの設備が充実している分だけ、修繕費も過大となる可能性あり。

見積もりとしては、倍額以上の6,800円/月→15000円/月以上となることが見込まれる。積み立てていない分は長期修繕計画を築5年計画しても立ててないのは管理者が優れていない可能性もしくは、修繕費を上げることを引き伸ばしているだけであり、リスクは高い

 

④値段

賃貸に出した場合は16万円/月が相場。簡易見積もりで、200倍で3200万円が相場となる。過去の同物件の類似取引価格は4200万円。イエシルでは4536万円を相場としている(やや上昇)ただ、前述のようにこの物件はいくつか不安な点が多い

賃貸は、長期修繕計画がなく修繕費が15000円まで上がるとすると、15万円ぐらいまで落ちることも想定する必要がある。(2015年末現在の積立は2000万円ほどで1戸あたり40万円程度と当然足りない)

賃貸の周囲の状況では、同様の1LDKの多数の賃貸マンションが建築されており(2棟建築)相場は下がり傾向。この価格で売れるかどうかは未知数だが、同様の高値のマンションは数が少ないのでタワーマンションと相対的に比較してこの値段で売れる可能性もゼロではない。(お値段相談しますのでとさらりと担当者も言っていたので、担当者も高いと思っていることは間違いない。)

 

⑤結論

割高物件。3200万円が相場だ。10%引きの2880万円なら買い。いくらバブルといえども、もっと条件の良い新築物件を買った方が良い!口コミではあまりでない物件だけに買う前に精査が必要!