鼻中隔矯正術、粘膜下下甲介骨切除術を大島耳鼻科で受けた結果①

鼻中隔矯正術、粘膜下下甲介骨切除術を大島耳鼻科（寺田　修久先生）で受けた結果、エンプティノーズ症候群というのにかかりました。こちらは紹介受診した大学病院での状態

症状が辛くてしかたがないのですが、とりあえず現状です。

症状

術後４０日後　呼吸時の鼻の奥から肺にかけての冷たさと痛み（左優位）

不眠　睡眠中に違和感・痛みで覚醒　内服薬使用して睡眠量は平均計5-7時間/日とれる　

大学病院　受診理由

病状を把握したい。同様の症状の患者の経過、何か治療法がないか聞きたい。この症状を治療していきたい。

治療歴

学生のころ　鼻茸を授業中に指摘　いつかとってもらうとよいと勧められる

11/21 鼻茸をとってもらう病院探し、大島耳鼻科受診し、鼻茸はなく鼻中隔弯曲あり肥厚性鼻炎認め通気性を良くできるからと手術勧められる。

12/16鼻中隔弯曲＋下鼻甲介骨切除術施行

12/26 綿球が抜ける　

12/29左鼻からの呼吸で肺が痛む　痛みと違和感で夜間中途覚醒が始まる　

1/1 鼻が冷えて痛みも出る　防寒スカーフで防温

1/6 鼻の奥から肺までの痛みに耐えきれず、受診。呼吸に慣れていないからとのことで、症状続くなら１か月後再受診をと。

処方例

90歳女性の処方例（本人を特定できないように内容修正してあります）

統合失調症 　便秘症　高血圧　不随意運動(3年前から全身をぴくつかせるような運動が1日中続くこともある）

＃高血圧

基本的にはACE、利尿薬、Ca拮抗薬、β遮断と基本通りの処方です。やや浮腫がつよいのでフルイトラン2㎎になっています

エナラプリル5mg1x フルイトラン2mg1x アムロジピンOD2.5mg1x　アテノロール25mg1x

＃骨粗鬆症

骨折の既往があるとのことだが詳細不明。アルファカルシドールカプセル0.5μg1x

＃便秘症

酸化Mg1g2x

＃統合失調症

リスパダール2mg2xでコントロール良好 

＃不随意運動

現在は消失。認知症も強いが苦痛は強くなく精査希望ないため経過観察となっている。

株の購入方針

株式買う時の方針　

必須項目

・堀（measuring the moat参照)が深い企業（解析は各事業ごと異なるがシラーＰＥＲ＞業界平均）
・自分が理解できる企業であること（ある程度の業績予想が立てられる）

スクリーニング項目

・売上高営業利益率＞10%ないし業界平均＋5%

参考項目

・ＲＯＥ>10%
・配当利回り>3%
・十分に安い理由があるか（一時的な業績低下など）
・設備投資費用が低い（業界内での相対比較含む）
・業界が成長している（過去３年売上高＋５％以上）
・株価が２倍以上（基本３倍）になる株

定性的分析

・10年間売らずに持つ気がない銘柄は10分間でも持つべきではない

・従業員のための投資を行う企業は、行わない企業に比べて業績が良い傾向がある

基本的にはチェックリスト管理をするが定性的なものが多いので、それは記入しながら納得のいく数値的目標を設定すべきだろう。

株式分析 エリアリンク

エリアリンクは長期で買い（2017.2)

エリアリンクは、不動産業の中でも不動産を安く仕入れて売る流動性事業から、保有不動産の受取賃料収入を計上するアセット事業をメインとするストレージ事業への大きな事業転換を行った。そしてアセット事業は”順調に”伸びている

一番のポイントは、昨年今までやっていた流動性事業をスパッとやめたことである（厳密にはそれとは別に同じ流動性事業の底地事業を始めているのでスパッとやめていないが、メインにするのをやめたということである）

そのため、売上高・経常利益などを減少させている。それを受けて株価は下がった。ここでメインの事業を流動性事業から、アセット事業に移したということをどう解釈するかが大事であり、株価が下がったのはチャンスであるとみる。

不動産の流動性事業は地価の影響を受けやすいので変動性が強い。そのためPERは低めで抑えられてしまう。実際にエリアリンクも2009年に大赤字のため最安値をつけているからだ。それではアセット事業は不安定なのか？これが今回のポイントである。

結論からいうと、不安定ではない。順調に売り上げは伸びており、エリアリンク　アセット売上推移をみると、順調すぎる。これでPER10-15の間にいることは不思議だろう。特にリーマンショックでも揺るがなかったのは大きい。

今までのエリアリンクや、他の会社のPublic storageの業績をみる限りは、アセット事業は、かなり成長力があり安定しているとみられている。つまり以前のPER、PBRで判断すべきではないとみる。2017.2 現在PER14 PBR1.1。

-競合企業-

底地事業

サンセイランディック　PER 6.6倍　PBR 0.89倍　と評価は低い

アセット事業(ほかは非上場）

キュラーズ（用地取得までしての高品質が売り。管理人常駐がポイント）

ライゼボックス（おしゃれな競合）

加瀬倉庫

国外アセット事業

Public Storage (S＆P500) PER　31.27

Big yellow storage(U.K.) PER 9.8 （株価が低下しており注目。どうも伸びが止まったようである。稼働率も横ばい）ただ、イギリスは日本の1/2の人口で3倍部屋数が既にあるところは注意。つまり2012時点では日本は6倍の成長の余地あり。http://www.quraz.com/trunkroomchannel/marketinfo/marketinfo014.aspx

アセット事業は2004年の時代を読む（エリアリンクサイト参照）で、2本目、3本目の柱を作って置くことが大事という話で、始めたストレージ事業だったわけで経営の一貫性と変化ができている。この柱の次の柱を作る動きがあるかは20年先ではどうなのか。S＆P500に入ったストレージは大きな柱になるとみている。

さて、大株主は大きく変遷している。

	昨年度	本年度
林　尚道	28136600	28136600
GOLDMAN SACHS & CO. REG.	6980795	9466895
日本マスタートラスト信託銀行株式会社	4733900	5180400
資産管理サービス信託銀行株式会社（みずほ）	3644800	3914600
MELLON BUNK		2728805
野村信託銀行株式会社	2975500	2657300
株式会社アミックス	2500000	2500000
株式会社ＳＢＩ証券	2310500	0
株式会社新居浜鉄工所	2000000	2500000
エリアリンク取引先持株会	1992800	2054000
小川　秀男	1612800

注目すべきはGOLDMAN SACHSとMELLON BUNKがSBIから譲り受けたのか増えていることである。海外の業績をみて、割安と判断したのだろうし、2016年度の配当が35円→39円と増えるなど発言力が増している可能性がある。株主第一での経営が期待できる。

問題点は、キュラーズと比べて賃貸であることである。賃料の変動に影響を受けやすい。ただ、平均3年で顧客が交代するので、そのたびの価格改定などで対応していく形となる。少なくとも利益率8%がなければ投資しないという姿勢を崩さなければ問題ない。

なお、11月から株価が上がっているが、これは3Qの決算で不動産の仕入れ（底地）20億円に達したためとみられる。底地の仕入れにより来期に場合によっては20億円の売り上げがつく可能性があるといえる。サンセイランディックの記録を観る限り仕入れが難しくなっているようなので心配されたところが解消されたとみていいだろう。

今後の株価上昇要因

１．業績予想で経常利益20％に至る利益増加予想

２.　底地の販売による利益計上

３．東証1部上場（驚くべきことに東証1部の資格を満たすが東証1部ではない。業績安定で賃貸事業として上場か。）

今後の株価下落要因

１、創業者の死亡、病気

２、”既存の”稼働率低下が70%を切るとそろそろ底がみえてくる（9月-2月には季節性で落ちるのは注意が必要）

３、２×４トランクがうまく設置できない

10年後の目標株価　4000円台　（安定成長性が好まれPER22-25台　利益1.5倍 年平均10%成長）6000円台まで高騰すれば売りも考慮。

参考ブログ

細かい第4Qの数値が観たい方は以下のブログがおすすめです。

http://tagumarukabu.blog.fc2.com/blog-entry-1228.html

子育ての PER 配当金

不動産をみていると子供の数は真剣に迷う。

子育てと投資の違いについて考える。結論からすると子育てはPERはいいのだけれど、配当金はかなり悪い。子供は親に大して配当金をくれない。親が100％株式ならば年純利益200万あれば年80万ぐらいくれてもいいはずだ。でも実際はむしろマイナスだったりする。ただ、子育てによって得た経験は宝物なので、それで十分に幸せがある（とみている）

だから、投資の論理をやっぱりお金の数字だけで測るのはばかげていて、やっぱり幸せとかそういうのを加えないといけないのだと思う。

子育てを単純に投資として妄想すると、投資資金は2000万円。PERは、高学歴だから給与としての売上800万円として、年200万ぐらいあるわけだがら、PER10とはなる。しかし、一方で売上が400万とかだと年50万ぐらいしか余らずPER40と大した話ではなくなる。（まいったわー）配当としては、私も子供自身もおそらく今後配当としての親に対する資金援助はする予定がないし、期待もしていないから配当は0円である。

結局、家族のつながりや、幸せとかそういう要素を加えないと投資対象とか考えるとわりに合わない。そういう意味で2，3人子供を産んで追加で1人で2000万円をプラスするという決断は経済的には割に合わないので、①”子供の費用＝同等に生活水準を落とす”＜”子供を増やす喜び”とならないといけない。①がいわゆる損益分岐点となる。

①はさらに仕事を休まないといけない場合はより悪化する。②”子供の費用＋仕事を休むことによる減給＜子供を増やす喜び”と考えられる。これは、お母さんが正社員やめたとすると100万/年＋200万/年<子供を増やす喜び/年となるから、300万の価値があるのかと問うことになる。

もちろん自分は、300万ぐらいあったら食べログの美味しい店にいってしまうけれどね・・・

ディアナコート文京本郷台 ちょっと価格が高めにはなっているがそこまででない

ディアナコート文京本郷台 売り出し価格例1

4300万円(2016/1/16)Cタイプ　坪単価４００万円　

1LDK　新築　南向き（北向きもある→坪単価下がる）　

住所東京都文京区湯島３-303他
交通 ： 東京メトロ千代田線「湯島」歩2分

総合コメント

2016.1.16現在、不動産バブルとなっており、坪単価４００万円程度と価格は高い。時期によっては坪単価３００中盤で買えないこともない。1LDKでこの価格を買う場合は独身年収800万台となってくる。割高感あるもほかに選択肢がなければ。

5点満点で採点

①部屋・立地　5点

②遮蔽性　5点　

③長期修繕　3点

④値段 3点　

総合　16点（20点満点）

①部屋・立地　

長方形で使いやすい。

周りは比較的閑静です。前の道路もそこまでうるさくはないです。スーパーはお金があれば上野松坂屋を使うのがいいです。これぐらいの距離なら歩いても全然大丈夫です。そこまでの道すがらの治安はそこまで良くはないです。歓楽街周辺よりはましですが。駅近の条件を満たすのでかなり売れそうです。

②遮蔽性　5点　図面チェック済

壁厚：二重床、二重天井と安心。高級物件だけあって、２５０mm以上の厚さの壁と安心

断熱性　二重ガラスで、サッシも断熱がかなりある。（冬場にモデルルームで確認）床暖房は１０年保障をとることもできる。保障のランニングコストは年１万円程度だが契約するのは微妙（元の価格が３０万円～５０万円程度と想定されるため）２０年後に故障頻発するときに買い替えするイメージ。

東京ガス ： ガス機器・設備 ／ 東京ガス温水システムTES(セントラルヒーティング)

③長期修繕計画　３点

一般的にはm2あたり200円から300円が目安の修繕費。m2あたり120円程度と圧倒的に安い。５年ごとに１．５倍していくとのお話し。修繕費が徐々にあがるパターンとなっており、長期で賃貸で持つ場合は注意が必要。２０年後にはm2あたり400円目安の修繕費と思っておいたほうがよい。ただ、内廊下なので安いかもしれないが。

④値段 3点（管理費安い）

賃貸に出した場合は16万円/月が相場。17-18万円も目指せるし実際その価格ででている。１０年の実質利益は１４万円/月ぐらいで出せるのではなかろうか。ただ長期でみると修繕費があって、実質１３万円/月ぐらいでみたほうがよさそう。３０年くらいで償却できそう。管理費が8000円程度と安いのでこれもメリットが高い。修繕費はまあ相場。一時積み立て基金あるし。

⑤結論

やはり今の時期は割高だが、管理費が安いのは嬉しい。まだ建築されていない物件なので難しいところだが、17万円の家賃も目指せるし、投資物件として考えるのもなくはない。ただ、投資物件ならこんな豪勢な設備もいらない壁薄の立地よしで価格やすいを選んだほうがよいとお思う。２０年持っているあいだに修繕費があがってくるとトントンとかになる可能性も。

湯島～御茶ノ水文京区物件 やや割高～ Ｄクラディアイヴァン御茶ノ水

Ｄクラディアイヴァン御茶ノ水 売り出し価格例1

3480万円(2016/1/8)　（新築時2980万円）1LDK　2004年８月築　東北向き　5階 35.85m2　坪10.8 坪単価321万円

過去の価格（Ｄクラディアイヴァン御茶ノ水）　

2014年 坪単価285万円(12階）

2013年 坪単価270万円(9階)

総合コメント

明らかに2016.1.8現在、不動産バブルとなっており、価格も高い。1LDKでこの価格を買う場合は独身年収800万台となってくる。割高感あり賃貸で選ぶ場合は価格は下落傾向にあり有利である。

5点満点で採点

①部屋・立地　3点

②遮蔽性　5点　

③長期修繕　2点

④値段 1点　

総合　12点（20点満点）

①部屋・立地　

長方形で使い。

周りは閑静な住宅街です。スーパーは小さいものが湯島二丁目交差点あたりにあります。最寄り駅が御茶ノ水の場合はとても使いやすそうです。これぐらいの距離なら歩いても全然大丈夫です。駅近の条件を満たすのでかなり売れそうです。

②遮蔽性　5点　図面チェック済

壁厚：二重床、二重天井と安心。ペット飼育下もこれなら安心。

断熱性　床暖房は確認が必要

③長期修繕計画　計画あり

一般的にはm2あたり200円から300円が目安の修繕費。既に11650円＝m2あたり306円と高い。修繕費はおそらく値上げによるもの。2000万円しか積み立てがないので、明らかに積み立て不足。これは長期修繕計画をみたが、３０００万円も使っておらず、修繕費が徐々にあがるパターンとなっており、今後2万円台になる可能性がある。長期修繕計画は未だなく、24時間換気システムなどが負担になる可能性が高い。

④値段 1点（管理費、修繕費が高い）

賃貸に出した場合は14万円/月が相場。ただ管理費12440円（一般には１万円いかない程度、見回りが週4日で午前のみと管理料として棟全体で月80万円とるほどのものではない。これは契約時の管理会社が高すぎるパターン。管理会社を変更するパワーがあればいいが、そうでないと高い）

また、修繕費11650円も上がる予定でもあり簡易見積もりを引くと月115901円、200倍で2320万円が相場となる。

⑤結論

やはり今の時期は割高だ。この物件は長期修繕計画が築のわりにはなく、４～５年で購入して売却する計画がない場合は家賃が管理費と修繕費に圧迫されて採算はまるで合わない。2320万円の価格が3000万円台になってしまう今の世の中だが、せめてこの築数ならば坪単価300万円以下で買いたい。今は、賃貸に住んで様子をみたほうがよさそう。もしくは新築を買うほうがよい。10年目で修繕費が上がってから、買うことになるのは日本の悪しき習慣の煽りでナンセンス。口コミではあまりでない物件だけにもう一度精査が必要。