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雪だるま式 資金運用 不動産~株式

湯島~御茶ノ水の不動産物件を細かく調査したり投資の情報を書きます

文京区湯島物件分析~イニシアイオ文京仲坂 割高物件

イニシアイオ文京仲坂 売り出し価格例1

5280万円(2016/1/6)→5170万円(20161/20) (新築時4738万円)1LDK+WIC 49.32m2

2010年1月築(平成22年1月)南向き 10階

 

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総合コメント

明らかに2016.1.6現在、不動産バブルとなっており、価格も高い。1LDKでこの価格を買う場合は独身で収入が1000万台となってくる。しかし、その人たちがいくら湯島(千代田線)から職場が近いなどの条件があっても、相対的に、根津の物件を選ぶのではないだろうか。また割高感と比較して、賃貸で選ぶ場合は価格は下落傾向にあり有利である。

 

5点満点で採点

①雰囲気 4点

②遮蔽性 2点 

③長期修繕 0点

④値段 1点 

総合 7点(20点満点)

 

①立地・雰囲気 4点

文京区湯島駅から徒歩10分 ただし、文京湯島の坂の上にある。坂は自転車で登るのは電動自転車でないと不可。また近くにスーパーなどはなく、自転車を使うと坂が厳しいという条件から、自炊する人からするとやや厳しいという見方はある。

他に、湯島天神から近い。ただラブホテルが近くにあることから治安がいいとは言い切れない。もう少し本郷側に近づくとより治安がよい。

部屋は清潔感もある。長方形ではないのでマイナス点。ただ、これぐらいのマイナスは大きくはない。

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結構な坂です!

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②遮蔽性 2点 図面チェック済

壁厚:(注)実は竣工図に記載なく、建築会社に問い合わせ。隣の部屋との壁厚180mmとギリギリの遮音性である。200mm以上にしてもらいたかった。また、使っている壁材の種類がわからないので低めの採点。上下にペットなどがいると危険。

二重サッシ:表記無し。

ぺット可である。ペットの内容は犬・猫2匹まで可能となっており、特に管理規約には騒音に関しての記載はない。ペットを買わない人にとっては、夜に吼えて眠れないなどの危険性あり。

断熱性 屋上ではない物件で、二重サッシの記載もなく不明。窓が占める面積が大きいため夏の日差しの影響や、 足元まで窓なだけに冬の冷気の影響で苦痛を生じる可能性ある。窓ガラスなど素材について確認が必要。

 

③長期修繕計画 計画なし 0点

2020年に倍額以上になる危険性あり

担当者は、一般に築10年後に増加しますからと、さらりと。

一般的にはm2あたり200円から300円が目安の修繕費。しかし現在は120円程度と明らかに見積もり不足。しかも高級感のある各種の防犯カメラなどの設備が充実している分だけ、修繕費も過大となる可能性あり。

見積もりとしては、倍額以上の6,800円/月→15000円/月以上となることが見込まれる。積み立てていない分は長期修繕計画を築5年計画しても立ててないのは管理者が優れていない可能性もしくは、修繕費を上げることを引き伸ばしているだけであり、リスクは高い

 

④値段

賃貸に出した場合は16万円/月が相場。簡易見積もりで、200倍で3200万円が相場となる。過去の同物件の類似取引価格は4200万円。イエシルでは4536万円を相場としている(やや上昇)ただ、前述のようにこの物件はいくつか不安な点が多い

賃貸は、長期修繕計画がなく修繕費が15000円まで上がるとすると、15万円ぐらいまで落ちることも想定する必要がある。(2015年末現在の積立は2000万円ほどで1戸あたり40万円程度と当然足りない)

賃貸の周囲の状況では、同様の1LDKの多数の賃貸マンションが建築されており(2棟建築)相場は下がり傾向。この価格で売れるかどうかは未知数だが、同様の高値のマンションは数が少ないのでタワーマンションと相対的に比較してこの値段で売れる可能性もゼロではない。(お値段相談しますのでとさらりと担当者も言っていたので、担当者も高いと思っていることは間違いない。)

 

⑤結論

割高物件。3200万円が相場だ。10%引きの2880万円なら買い。いくらバブルといえども、もっと条件の良い新築物件を買った方が良い!口コミではあまりでない物件だけに買う前に精査が必要!