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雪だるま式 資金運用 不動産~株式

湯島~御茶ノ水の不動産物件を細かく調査したり投資の情報を書きます

湯島~御茶ノ水文京区物件 やや割高~ Dクラディアイヴァン御茶ノ水

Dクラディアイヴァン御茶ノ水 売り出し価格例1

3480万円(2016/1/8) (新築時2980万円)1LDK 2004年8月築 東北向き 5階 35.85m2 坪10.8 坪単価321万円

過去の価格(Dクラディアイヴァン御茶ノ水) 

2014年 坪単価285万円(12階)

2013年 坪単価270万円(9階)

 

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総合コメント

明らかに2016.1.8現在、不動産バブルとなっており、価格も高い。1LDKでこの価格を買う場合は独身年収800万台となってくる。割高感あり賃貸で選ぶ場合は価格は下落傾向にあり有利である。

 

5点満点で採点

部屋・立地 3点

②遮蔽性 5点 

③長期修繕 2点

④値段 1点 

総合 12点(20点満点)

 

①部屋・立地 

長方形で使い。

周りは閑静な住宅街です。スーパーは小さいものが湯島二丁目交差点あたりにあります。最寄り駅が御茶ノ水の場合はとても使いやすそうです。これぐらいの距離なら歩いても全然大丈夫です。駅近の条件を満たすのでかなり売れそうです。

 

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②遮蔽性 5点 図面チェック済

壁厚:二重床、二重天井と安心。ペット飼育下もこれなら安心。

断熱性 床暖房は確認が必要

 

③長期修繕計画 計画あり

一般的にはm2あたり200円から300円が目安の修繕費。既に11650円=m2あたり306円と高い。修繕費はおそらく値上げによるもの。2000万円しか積み立てがないので、明らかに積み立て不足。これは長期修繕計画をみたが、3000万円も使っておらず、修繕費が徐々にあがるパターンとなっており、今後2万円台になる可能性がある。長期修繕計画は未だなく、24時間換気システムなどが負担になる可能性が高い。

 

④値段 1点(管理費、修繕費が高い)

賃貸に出した場合は14万円/月が相場。ただ管理費12440円(一般には1万円いかない程度、見回りが週4日で午前のみと管理料として棟全体で月80万円とるほどのものではない。これは契約時の管理会社が高すぎるパターン。管理会社を変更するパワーがあればいいが、そうでないと高い)

また、修繕費11650円も上がる予定でもあり簡易見積もりを引くと月115901円、200倍で2320万円が相場となる。

 

⑤結論

やはり今の時期は割高だ。この物件は長期修繕計画が築のわりにはなく、4~5年で購入して売却する計画がない場合は家賃が管理費と修繕費に圧迫されて採算はまるで合わない。2320万円の価格が3000万円台になってしまう今の世の中だが、せめてこの築数ならば坪単価300万円以下で買いたい。今は、賃貸に住んで様子をみたほうがよさそう。もしくは新築を買うほうがよい。10年目で修繕費が上がってから、買うことになるのは日本の悪しき習慣の煽りでナンセンス。口コミではあまりでない物件だけにもう一度精査が必要。