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30代男性

調査したり思ったりしたことをつれずれに。

ディアナコート文京本郷台 ちょっと価格が高めにはなっているがそこまででない

ディアナコート文京本郷台 売り出し価格例1

4300万円(2016/1/16)Cタイプ 坪単価400万円 

1LDK 新築 南向き(北向きもある→坪単価下がる) 

住所東京都文京区湯島3-303他
交通 : 東京メトロ千代田線「湯島」歩2分

 

総合コメント

2016.1.16現在、不動産バブルとなっており、坪単価400万円程度と価格は高い。時期によっては坪単価300中盤で買えないこともない。1LDKでこの価格を買う場合は独身年収800万台となってくる。割高感あるもほかに選択肢がなければ。

 

5点満点で採点

部屋・立地 5点

②遮蔽性 5点 

③長期修繕 3点

④値段 3点 

総合 16点(20点満点)

 

①部屋・立地 

長方形で使いやすい。

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周りは比較的閑静です。前の道路もそこまでうるさくはないです。スーパーはお金があれば上野松坂屋を使うのがいいです。これぐらいの距離なら歩いても全然大丈夫です。そこまでの道すがらの治安はそこまで良くはないです。歓楽街周辺よりはましですが。駅近の条件を満たすのでかなり売れそうです。

 

②遮蔽性 5点 図面チェック済

壁厚:二重床、二重天井と安心。高級物件だけあって、250mm以上の厚さの壁と安心

断熱性 二重ガラスで、サッシも断熱がかなりある。(冬場にモデルルームで確認)床暖房は10年保障をとることもできる。保障のランニングコストは年1万円程度だが契約するのは微妙(元の価格が30万円~50万円程度と想定されるため)20年後に故障頻発するときに買い替えするイメージ。

東京ガス : ガス機器・設備 / 東京ガス温水システムTES(セントラルヒーティング)

 

③長期修繕計画 3点

一般的にはm2あたり200円から300円が目安の修繕費。m2あたり120円程度と圧倒的に安い。5年ごとに1.5倍していくとのお話し。修繕費が徐々にあがるパターンとなっており、長期で賃貸で持つ場合は注意が必要。20年後にはm2あたり400円目安の修繕費と思っておいたほうがよい。ただ、内廊下なので安いかもしれないが。

 

④値段 3点(管理費安い)

賃貸に出した場合は16万円/月が相場。17-18万円も目指せるし実際その価格ででている。10年の実質利益は14万円/月ぐらいで出せるのではなかろうか。ただ長期でみると修繕費があって、実質13万円/月ぐらいでみたほうがよさそう。30年くらいで償却できそう。管理費が8000円程度と安いのでこれもメリットが高い。修繕費はまあ相場。一時積み立て基金あるし。

 

⑤結論

やはり今の時期は割高だが、管理費が安いのは嬉しい。まだ建築されていない物件なので難しいところだが、17万円の家賃も目指せるし、投資物件として考えるのもなくはない。ただ、投資物件ならこんな豪勢な設備もいらない壁薄の立地よしで価格やすいを選んだほうがよいとお思う。20年持っているあいだに修繕費があがってくるとトントンとかになる可能性も。