ディアナコート文京本郷台 ちょっと価格が高めにはなっているがそこまででない
ディアナコート文京本郷台 売り出し価格例1
4300万円(2016/1/16)Cタイプ 坪単価４００万円
1LDK 新築 南向き（北向きもある→坪単価下がる）
住所東京都文京区湯島３-303他
交通 ： 東京メトロ千代田線「湯島」歩2分
総合コメント
2016.1.16現在、不動産バブルとなっており、坪単価４００万円程度と価格は高い。時期によっては坪単価３００中盤で買えないこともない。1LDKでこの価格を買う場合は独身年収800万台となってくる。割高感あるもほかに選択肢がなければ。
5点満点で採点
①部屋・立地 5点
②遮蔽性 5点
③長期修繕 3点
④値段 3点
総合 16点（20点満点）
①部屋・立地
長方形で使いやすい。
周りは比較的閑静です。前の道路もそこまでうるさくはないです。スーパーはお金があれば上野松坂屋を使うのがいいです。これぐらいの距離なら歩いても全然大丈夫です。そこまでの道すがらの治安はそこまで良くはないです。歓楽街周辺よりはましですが。駅近の条件を満たすのでかなり売れそうです。
②遮蔽性 5点 図面チェック済
壁厚：二重床、二重天井と安心。高級物件だけあって、２５０mm以上の厚さの壁と安心
断熱性 二重ガラスで、サッシも断熱がかなりある。（冬場にモデルルームで確認）床暖房は１０年保障をとることもできる。保障のランニングコストは年１万円程度だが契約するのは微妙（元の価格が３０万円～５０万円程度と想定されるため）２０年後に故障頻発するときに買い替えするイメージ。
東京ガス ： ガス機器・設備 ／ 東京ガス温水システムTES(セントラルヒーティング)
③長期修繕計画 ３点
一般的にはm2あたり200円から300円が目安の修繕費。m2あたり120円程度と圧倒的に安い。５年ごとに１．５倍していくとのお話し。修繕費が徐々にあがるパターンとなっており、長期で賃貸で持つ場合は注意が必要。２０年後にはm2あたり400円目安の修繕費と思っておいたほうがよい。ただ、内廊下なので安いかもしれないが。
④値段 3点（管理費安い）
賃貸に出した場合は16万円/月が相場。17-18万円も目指せるし実際その価格ででている。１０年の実質利益は１４万円/月ぐらいで出せるのではなかろうか。ただ長期でみると修繕費があって、実質１３万円/月ぐらいでみたほうがよさそう。３０年くらいで償却できそう。管理費が8000円程度と安いのでこれもメリットが高い。修繕費はまあ相場。一時積み立て基金あるし。
⑤結論
やはり今の時期は割高だが、管理費が安いのは嬉しい。まだ建築されていない物件なので難しいところだが、17万円の家賃も目指せるし、投資物件として考えるのもなくはない。ただ、投資物件ならこんな豪勢な設備もいらない壁薄の立地よしで価格やすいを選んだほうがよいとお思う。２０年持っているあいだに修繕費があがってくるとトントンとかになる可能性も。
湯島～御茶ノ水文京区物件 やや割高～ Ｄクラディアイヴァン御茶ノ水
Ｄクラディアイヴァン御茶ノ水 売り出し価格例1
3480万円(2016/1/8) （新築時2980万円）1LDK 2004年８月築 東北向き 5階 35.85m2 坪10.8 坪単価321万円
過去の価格（Ｄクラディアイヴァン御茶ノ水）
2014年 坪単価285万円(12階）
2013年 坪単価270万円(9階)
総合コメント
明らかに2016.1.8現在、不動産バブルとなっており、価格も高い。1LDKでこの価格を買う場合は独身年収800万台となってくる。割高感あり賃貸で選ぶ場合は価格は下落傾向にあり有利である。
5点満点で採点
①部屋・立地 3点
②遮蔽性 5点
③長期修繕 2点
④値段 1点
総合 12点（20点満点）
①部屋・立地
長方形で使い。
周りは閑静な住宅街です。スーパーは小さいものが湯島二丁目交差点あたりにあります。最寄り駅が御茶ノ水の場合はとても使いやすそうです。これぐらいの距離なら歩いても全然大丈夫です。駅近の条件を満たすのでかなり売れそうです。
②遮蔽性 5点 図面チェック済
壁厚：二重床、二重天井と安心。ペット飼育下もこれなら安心。
断熱性 床暖房は確認が必要
③長期修繕計画 計画あり
一般的にはm2あたり200円から300円が目安の修繕費。既に11650円＝m2あたり306円と高い。修繕費はおそらく値上げによるもの。2000万円しか積み立てがないので、明らかに積み立て不足。これは長期修繕計画をみたが、３０００万円も使っておらず、修繕費が徐々にあがるパターンとなっており、今後2万円台になる可能性がある。長期修繕計画は未だなく、24時間換気システムなどが負担になる可能性が高い。
④値段 1点（管理費、修繕費が高い）
賃貸に出した場合は14万円/月が相場。ただ管理費12440円（一般には１万円いかない程度、見回りが週4日で午前のみと管理料として棟全体で月80万円とるほどのものではない。これは契約時の管理会社が高すぎるパターン。管理会社を変更するパワーがあればいいが、そうでないと高い）
また、修繕費11650円も上がる予定でもあり簡易見積もりを引くと月115901円、200倍で2320万円が相場となる。
⑤結論
やはり今の時期は割高だ。この物件は長期修繕計画が築のわりにはなく、４～５年で購入して売却する計画がない場合は家賃が管理費と修繕費に圧迫されて採算はまるで合わない。2320万円の価格が3000万円台になってしまう今の世の中だが、せめてこの築数ならば坪単価300万円以下で買いたい。今は、賃貸に住んで様子をみたほうがよさそう。もしくは新築を買うほうがよい。10年目で修繕費が上がってから、買うことになるのは日本の悪しき習慣の煽りでナンセンス。口コミではあまりでない物件だけにもう一度精査が必要。
文京区湯島物件分析～イニシアイオ文京仲坂 割高物件
イニシアイオ文京仲坂 売り出し価格例１
5280万円(2016/1/6)→5170万円（20161/20) （新築時4738万円）1LDK+WIC 49.32m2
2010年1月築（平成22年1月）南向き 10階
総合コメント
明らかに2016.1.6現在、不動産バブルとなっており、価格も高い。1LDKでこの価格を買う場合は独身で収入が1000万台となってくる。しかし、その人たちがいくら湯島（千代田線）から職場が近いなどの条件があっても、相対的に、根津の物件を選ぶのではないだろうか。また割高感と比較して、賃貸で選ぶ場合は価格は下落傾向にあり有利である。
5点満点で採点
①雰囲気 4点
②遮蔽性 2点
③長期修繕 0点
④値段 1点
総合 7点（20点満点）
①立地・雰囲気 4点
文京区湯島駅から徒歩10分 ただし、文京湯島の坂の上にある。坂は自転車で登るのは電動自転車でないと不可。また近くにスーパーなどはなく、自転車を使うと坂が厳しいという条件から、自炊する人からするとやや厳しいという見方はある。
他に、湯島天神から近い。ただラブホテルが近くにあることから治安がいいとは言い切れない。もう少し本郷側に近づくとより治安がよい。
部屋は清潔感もある。長方形ではないのでマイナス点。ただ、これぐらいのマイナスは大きくはない。
結構な坂です！
②遮蔽性 2点 図面チェック済
壁厚：（注）実は竣工図に記載なく、建築会社に問い合わせ。隣の部屋との壁厚180ｍｍとギリギリの遮音性である。200mm以上にしてもらいたかった。また、使っている壁材の種類がわからないので低めの採点。上下にペットなどがいると危険。
二重サッシ：表記無し。
ぺット可である。ペットの内容は犬・猫2匹まで可能となっており、特に管理規約には騒音に関しての記載はない。ペットを買わない人にとっては、夜に吼えて眠れないなどの危険性あり。
断熱性 屋上ではない物件で、二重サッシの記載もなく不明。窓が占める面積が大きいため夏の日差しの影響や、 足元まで窓なだけに冬の冷気の影響で苦痛を生じる可能性ある。窓ガラスなど素材について確認が必要。
③長期修繕計画 計画なし 0点
2020年に倍額以上になる危険性あり
担当者は、一般に築10年後に増加しますからと、さらりと。
一般的にはm2あたり200円から300円が目安の修繕費。しかし現在は120円程度と明らかに見積もり不足。しかも高級感のある各種の防犯カメラなどの設備が充実している分だけ、修繕費も過大となる可能性あり。
見積もりとしては、倍額以上の6,800円／月→15000円/月以上となることが見込まれる。積み立てていない分は長期修繕計画を築5年計画しても立ててないのは管理者が優れていない可能性もしくは、修繕費を上げることを引き伸ばしているだけであり、リスクは高い
④値段
賃貸に出した場合は16万円/月が相場。簡易見積もりで、200倍で3200万円が相場となる。過去の同物件の類似取引価格は4200万円。イエシルでは4536万円を相場としている(やや上昇）ただ、前述のようにこの物件はいくつか不安な点が多い
賃貸は、長期修繕計画がなく修繕費が15000円まで上がるとすると、15万円ぐらいまで落ちることも想定する必要がある。（2015年末現在の積立は2000万円ほどで１戸あたり40万円程度と当然足りない）
賃貸の周囲の状況では、同様の1LDKの多数の賃貸マンションが建築されており（２棟建築）相場は下がり傾向。この価格で売れるかどうかは未知数だが、同様の高値のマンションは数が少ないのでタワーマンションと相対的に比較してこの値段で売れる可能性もゼロではない。（お値段相談しますのでとさらりと担当者も言っていたので、担当者も高いと思っていることは間違いない。）
⑤結論
割高物件。3200万円が相場だ。10％引きの2880万円なら買い。いくらバブルといえども、もっと条件の良い新築物件を買った方が良い！口コミではあまりでない物件だけに買う前に精査が必要！
